Nowe plany miejscowe dla terenów przy KPN

12.06.2017

NOWE PLANY MIEJSCOWE
DLA TERENÓW PRZY PUSZCZY KAMPINOSKIEJ

Planowane jest objęcie części terenów położonych pomiędzy Kampinoskim Parkiem Narodowym, ulicą Spacerową, Trakt Królewski, Klonową i Akacjową nowymi planami miejscowymi w celu przeznaczenia ich pod zabudowę, głównie jednorodzinną.

W naszej Gminie jest duże zapotrzebowanie na tereny pod różne rodzaje zabudowy, lecz oferta rynkowa nie jest wystarczająca.

Nie wynika to bynajmniej z braku terenów budowlanych, jest ich wręcz bardzo dużo, tyle tylko, że ich obecni właściciele, ani nie planują ich wkrótce zabudować ani sprzedać, aby inni mogli tam pobudować swoje domy. Dlatego rozważam wystąpić do Rady Gminy z inicjatywą przeznaczenia pod zabudowę terenów we wsiach: Koczargi Stare, Wojcieszyn, Zalesie i Borzęcin Duży w miejscach pokazanych na poniższej mapce.

Nowe plany miejscowe przy puszczy kampinoskiej

Decyzja ta oznaczać będzie zobowiązanie Gminy do wyłożenia dużych nakładów finansowych, które będą konieczne, aby przygotować tereny do zabudowy: czyli powydzielać drogi dojazdowe, tereny na rowy odwadniające i pozostałą infrastrukturę, wykupić je oraz zbudować sieci uzbrojenia terenu i drogi.

W ciągu kilku – kilkunastu lat byłyby to nakłady rzędu 70 mln złotych. Czy jest to konieczne i uzasadnione?
Wydawać by się mogło, że jest to zbyt ryzykowna decyzja gdyż:

- W Gminie jest już „odrolnione” około 660 ha gruntów, które nie są zabudowane, chociaż w znacznej mierze mają dostęp do infrastruktury i utwardzonych dróg. Łącznie 5600 działek budowlanych pod domy jednorodzinne może na tych terenach powstać,
- Także we wsiach Borzęcin Duży i Mały, Wojcieszyn i Koczargi Stare jest dużo niezbudowanych terenów bo 306 ha, co oznacza możliwość wydzielenia 2240 działek budowlanych. Jedynie w Zalesiu prawie nie ma żadnych rezerw budowlanych.
- Przy średniej liczbie 2,2 osoby na mieszkanie w zabudowie jednorodzinnej posiadamy tereny dla 13 000 nowych mieszkańców. Powiększenie liczby ludności gminy o tylu nowych mieszkańców wymagać będzie licznych inwestycji w infrastrukturę techniczną i drogową ale przede wszystkim w społeczną taką jak: szkoły, przedszkola, żłobki czy obiekty służby zdrowia,

Jednak z powodu uwarunkowań polskiego sytemu planowania przestrzennego, nie da się na podstawie w/w faktów podejmować należytych wniosków i decyzji co do zagospodarowania przestrzennego poszczególnych miejscowości i Gminy. Dzięki przeznaczaniu terenów pod zabudowę, przybywa nowych domów, mieszkańców, usług, miejsc pracy i dzięki temu rosną dochody i wydatki Gminy.

Rozwój budownictwa charakteryzuje liczba pozwoleń na budowę, w 2016 roku Starosta wydał na same tylko mieszkania w zabudowie jednorodzinnej 244 pozwolenia. Aby podobne tempo inwestycyjne utrzymać, potrzebne są kolejne tereny budowlane. Jak wspomniałem w Polsce a więc i naszych miejscowościach można posiadać przez nieograniczony czas działki budowlane, gdyż nic to nie kosztuje, a wartość działki rośnie szybciej niż oszczędności ulokowane w banku czy inwestycjach. Dlaczego tak się dzieje to osobny temat, który bardzo przekraczałby ramy niniejszego artykułu.

Z moich wieloletnich obserwacji zmian w zagospodarowaniu przestrzennym skorelowanych ze zmianami demograficznymi , społecznymi i gospodarczymi wynika pewna reguła: aby zapewnić miejsca do budowy przykładowo 100 domów rocznie należy „odralniać” tereny pod co najmniej 200 domów. W przeciwnym wypadku ruch budowlany by zamarł i nie byłoby wzrostu społecznego i gospodarczego Gminy.

Dlatego uważam, że można przystąpić do nowych planów miejscowych. Dodatkową przesłanką uzasadniająca takie działanie jest zbliżająca się zmiana przepisów dotyczących planowania przestrzennego, prawa budowlanego i gospodarki gruntami, która nastąpi z chwila uchwalenia przez Sejm Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego.

Nowe przepisy wprowadzą istotne ułatwienia w przygotowaniu terenów do zabudowy np.:

- właściciele działek będą partycypować w kosztach uzbrojenia terenu dzięki czemu do przeznaczenia prywatnych terenów rolnych pod zabudowę nie będzie tak obciążać budżetu gminnego jak dotychczas,
- partycypacja ta będzie wnoszona w formie pieniężnej lub w postaci ekwiwalentu gruntowego na rzecz gminy, zatem stać na nią będzie każdego chętnego właściciela gruntu rolnego. Gmina z kolei w określonym terminie będzie musiała za te środki przygotować teren do zabudowy – łącznie z budową infrastruktury i ulic. Ponieważ obie strony: i Gmina i Właściciele zaangażują w ten proces poważne nakłady, można będzie liczyć na szybką zabudowę działek lub udostępnienie ich do sprzedaży,
- częścią składową nowego planu miejscowego czy inaczej mówiąc planu zabudowy będzie przekształcenie gruntowe: już w chwili uchwalania planu będą wydzielone działki pod zabudowę, a grunty pod wszystkie ulice będą wykupione przez gminę po cenie ziemi sprzed planu.

Analizy dotyczące zasadności objęcia planami miejscowymi wyżej opisanych terenów dostępne są poniżej:

Załączniki: