12.06.2017
NOWE PLANY MIEJSCOWE
DLA TERENÓW PRZY PUSZCZY KAMPINOSKIEJ
Planowane jest objęcie części terenów położonych pomiędzy Kampinoskim Parkiem Narodowym, ulicą Spacerową, Trakt Królewski, Klonową i Akacjową nowymi planami miejscowymi w celu przeznaczenia ich pod zabudowę, głównie jednorodzinną.
W naszej Gminie jest duże zapotrzebowanie na tereny pod różne rodzaje zabudowy, lecz oferta rynkowa nie jest wystarczająca.
Nie wynika to bynajmniej z braku terenów budowlanych, jest ich wręcz bardzo dużo, tyle tylko, że ich obecni właściciele, ani nie planują ich wkrótce zabudować ani sprzedać, aby inni mogli tam pobudować swoje domy. Dlatego rozważam wystąpić do Rady Gminy z inicjatywą przeznaczenia pod zabudowę terenów we wsiach: Koczargi Stare, Wojcieszyn, Zalesie i Borzęcin Duży w miejscach pokazanych na poniższej mapce.
Decyzja ta oznaczać będzie zobowiązanie Gminy do wyłożenia dużych nakładów finansowych, które będą konieczne, aby przygotować tereny do zabudowy: czyli powydzielać drogi dojazdowe, tereny na rowy odwadniające i pozostałą infrastrukturę, wykupić je oraz zbudować sieci uzbrojenia terenu i drogi.
W ciągu kilku – kilkunastu lat byłyby to nakłady rzędu 70 mln złotych. Czy jest to konieczne i uzasadnione?
Wydawać by się mogło, że jest to zbyt ryzykowna decyzja gdyż:
Jednak z powodu uwarunkowań polskiego sytemu planowania przestrzennego, nie da się na podstawie w/w faktów podejmować należytych wniosków i decyzji co do zagospodarowania przestrzennego poszczególnych miejscowości i Gminy. Dzięki przeznaczaniu terenów pod zabudowę, przybywa nowych domów, mieszkańców, usług, miejsc pracy i dzięki temu rosną dochody i wydatki Gminy.
Rozwój budownictwa charakteryzuje liczba pozwoleń na budowę, w 2016 roku Starosta wydał na same tylko mieszkania w zabudowie jednorodzinnej 244 pozwolenia. Aby podobne tempo inwestycyjne utrzymać, potrzebne są kolejne tereny budowlane. Jak wspomniałem w Polsce a więc i naszych miejscowościach można posiadać przez nieograniczony czas działki budowlane, gdyż nic to nie kosztuje, a wartość działki rośnie szybciej niż oszczędności ulokowane w banku czy inwestycjach. Dlaczego tak się dzieje to osobny temat, który bardzo przekraczałby ramy niniejszego artykułu.
Z moich wieloletnich obserwacji zmian w zagospodarowaniu przestrzennym skorelowanych ze zmianami demograficznymi , społecznymi i gospodarczymi wynika pewna reguła: aby zapewnić miejsca do budowy przykładowo 100 domów rocznie należy „odralniać” tereny pod co najmniej 200 domów. W przeciwnym wypadku ruch budowlany by zamarł i nie byłoby wzrostu społecznego i gospodarczego Gminy.
Dlatego uważam, że można przystąpić do nowych planów miejscowych. Dodatkową przesłanką uzasadniająca takie działanie jest zbliżająca się zmiana przepisów dotyczących planowania przestrzennego, prawa budowlanego i gospodarki gruntami, która nastąpi z chwila uchwalenia przez Sejm Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego.
Nowe przepisy wprowadzą istotne ułatwienia w przygotowaniu terenów do zabudowy np.:
Analizy dotyczące zasadności objęcia planami miejscowymi wyżej opisanych terenów dostępne są poniżej:
Moim zdaniem warto poświecić uwagę terenom oznaczonym US/U w Wojcieszynie i Koczargach Starych o łącznej powierzchni około 176 ha. Tak samo są one oznaczone studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co oznacza, że perspektywicznie mają być przeznaczone na sport i /lub usługi. Zacytuję fragment tekstu studium, który określa możliwe przyszłe przeznaczenie terenu: „US/U – (tereny) sportowo-usługowe. Teren w sąsiedztwie KPN w Wojcieszynie i Koczargach Starych. Usługi sportu np. pole golfowe. Usługi w zakresie ochrony zdrowia, lecznictwa, oświaty, hotelarstwa, opieki społecznej niepublicznej, ośrodków szkoleniowych i konferencyjnych, agroturystyki itp.,”
Tak jak istnieje dużo terenów już przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, tak brak jest terenów pod szeroko rozumiane usługi w naszej gminie.
W znacznej mierze jest to spowodowane postawą właścicieli gruntów, którzy przy sporządzaniu dokumentów planistycznych w ubiegłych latach wnioskowali z reguły tylko zabudowę mieszkaniową. Ten brak można byłoby zaspokoić gdyby nowymi planami miejscowymi objąć także tereny US/U.
Z całą pewnością istnieje zapotrzebowanie inwestorów na takie tereny. Przeznaczenie tych terenów pod sport i zabudowę usługową byłoby korzystne i dla ich obecnych właścicieli i dla Gminy oraz dla lokalnych społeczności. W szczególności pojawiłyby się nowe miejsca pracy, do których dojazd byłby dogodny nawet rowerem z okolicznych terenów mieszkaniowych. Taka oferta pobliskich miejsc pracy ważna byłaby szczególnie dla młodych matek wychowujących dzieci. Gdyby objąć obszar US/U planem miejscowym można także przeznaczyć jego część na realizację ważnych potrzeb gminnych, jakie zgłosiliby mieszkańcy Gminy. Potrzeby te to zapewne tradycyjnie: sport, wypoczynek, obiekty wychowania i oświaty. Oczywiście drogi i trasy rowerowe. Jest też pewna potrzeba dotychczas nie uwzględniona w planach przestrzennych Gminy, ale zdaje się, że chyba najwyższy czas ją zauważyć, szczególnie, że liczba ludności może w ciągu kilku dekad dojść do 40-50 tys. mieszkańców, a chodzi o tereny cmentarzy. Dotarły już do mnie sygnały, że przydałby się przeznaczyć jakiś ładne miejsce na gminny cmentarz komunalny.
Tereny US/U już teraz można by przeznaczyć pod takie różnorodne funkcje i sporządzić dla nich nowy plan miejscowy, tyle, że ich Właściciele nie występują o to. Pojawiły się natomiast Ich wnioski aby teren US/U zamienić na mieszkaniowy.
Uważam, że nie jest to uzasadnione, gdyż terenów mieszkaniowych wkrótce i tak będziemy mieli zdecydowanie za dużo, a atrakcyjnych terenów usługowych brak. Ponadto najprawdopodobniej inwestorzy sami mogliby zbudować drogi dojazdowe i sieci uzbrojenia terenu, dzięki temu partycypacja obecnych Właścicieli działek rolnych w kosztach infrastrukturalnych byłaby minimalna.
Tekst ten traktuję jako głos w dyskusji, która jest pożądana przed podjęciem uchwały przez Radę Gminy o rozpoczęciu nowych planów miejscowych.
O opinię, czy planowane działania będą prawidłowe, proszę nie tylko obecnych Właścicieli ale także innych mieszkańców Gminy.
Aby ją wyrazić wystarczy wysłać maila na adres architektura@stare-babice.waw.pl [9] lub zwykłe pismo na adres Urzędu Gminy.
Wójt Gminy
Krzysztof Turek
Links:
[1] http://www.stare-babice.pl/sites/default/files/field/image/plany-kolo-kampinos.jpg
[2] http://www.stare-babice.pl/sites/default/files/pliki/pdf/1-trakt_gazeta.pdf
[3] http://www.stare-babice.eu/mapy2017/2-koncepcja_ter-kamp.pdf
[4] http://www.stare-babice.pl/sites/default/files/attachment/3-ksztalt_dzialek-trakt_kr.pdf
[5] http://www.stare-babice.pl/sites/default/files/attachment/4-wojcieszyn-analiza_2017.pdf
[6] http://www.stare-babice.pl/sites/default/files/attachment/5-zalesie-analiza_2017.pdf
[7] http://www.stare-babice.pl/sites/default/files/attachment/6-brd-analiza_2017.pdf
[8] http://www.stare-babice.pl/sites/default/files/attachment/7-kcs-analiza_2017.pdf
[9] mailto:architektura@stare-babice.waw.pl